并非好学校的学区房就一定贵

　　学区房，给我们的第一印象，就是价格高、增值快。

　　但为了不让娃娃“输在起跑线上”，多数父母还是愿意不惜重金，只要能买到好的学区房。

　　所以一直以来，上海一些知名小学都备受追捧，他们辐射的学区房，单价更是动辄10万+。

　　但对上海一些小学进行了“学区房”情况统计后，才发现原来并非好学校的学区房就一定贵！有一些优质学区房是被严重低估的。

　　众所周知，上海知名初中在挑选生源时，特别偏爱那些在“四大杯赛”中获奖的学生，这也是孩子升入名校的重要砝码之一。而这些被低估的学校很多在竞赛上获奖多、名次好。

　　四大杯赛：中环杯、小机灵杯、亚太杯、走美杯获奖总分计算方法：该学校所有学生四大杯赛得分总和，其中：中环杯：一等奖计4分，二等奖计3分，三等奖计2分小机灵杯：特等奖计4分，一等奖计3分，二等奖计2分，三等奖计1分亚太决赛：一等奖计4分，二等奖计3分，三等奖计2分，优胜奖计1分亚太第一回合：一等奖计3分，二等奖计2分，三等奖计1分走美杯：一等奖计3分，二等奖计2分，三等奖计1分

　　根据上海各小学的2016年最新出炉的“四大杯赛”成绩Top100（五年级组），邦地产结合小学的招生地段以及地段内的二手房价，做了一个详尽梳理。

　　这些信息要注意！

　　我们可以看出，总分靠前的小学，周边学区房的价格竟然比排名靠后的学区房价格要便宜。

　　比如总分排名较高的闵行实验小学，学区二手房均价只有3万元/平出头，而排名四五十的静安、徐汇部分区域的次新楼盘却高达10万元/平以上，价格贵的学区学生成绩反而不如便宜的，成为上海学区房常态。

　　这边有一点需要指出的是，表格中二手房价格只是该区域内楼盘均价，并非学区房价格。

　　简单来说，同一区域内学区房的总价要比非学区房高出100万左右，有的甚至要高出200多万，从单价上看，学区房的要比非学区房高出1~2万元左右。

　　根据DT财经统计，学区房的溢价率普遍超过10%。一些重点学区房溢价率高达28.46%。上海重点学区房均价在66143元/平米，与周边非学区房51488元的均价相比，溢价14655元。

　　众所周知，上海学区房库存量最大的地方在杨浦、浦东、黄浦，可事实上这三个区的学区房价格差别有点大，上海最核心地段的黄浦区学区房均价最高，杨浦的相对最低。

　　而从表格中可以看出，相对便宜的学区房主要集中在宝山、松江、闵行。

　　学区房基本符合从中心城区向周边城区递减的楼市定律。

　　根据复旦大学的论文《上海市学区房价格的影响机制》，在其他条件不变的情况下，学校重点等级每下降一级，住宅价格将平均下降8.698%；小学本区排名每降低一位，平均下降0.896%，学区对房价影响可见一斑。

　　但学校好坏并不是决定房价的唯一因素，地段也是购房因素之一，一直以来，交通是购房者除价格为最为看重的因素。

　　如果舍得让孩子每天少睡半小时，远离交通便捷的地方通常能有价格洼地。大学区房有没有地铁，价差高达2万元。

　　因此，邦爷在这里建议，如果手头资金不足，可以选择杀入中心城区的老破小（90年以前的房子），虽然单价高，但是总价便宜（其实也便宜不了多少）。

　　但对于广大工薪阶层来说，选择外围或许才是最佳的选择。

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