教育傍上地产商，名盘+名校？

　　近年来，教育地产可谓风光无限。“牵手名校”、“教育大盘”、“赢在起跑线”等广告词在市场上铺天盖地，正对为孩子教育而购房的家长胃口。一时间，借力教育的地产项目也都取得了不俗的市场业绩，如引进北京小学的华润西堤红山、签约中关村二小的龙湖唐宁ONE、引进人大附中的亿城西山华府等等。“名盘+名校”的模式屡试不爽，房价也扶摇直上。

　　然而风光过后，近日重庆华润二十四城爆出的“名校”变“民校”纠纷让购房者突然意识到，教育地产并非看上去那么美好。教育地产的含金量到底有多少?所谓“名校”、“分校”到底是公立还是民办?开发商在本项目承建名校，业主子女是否一定能上名校?教育地产所涉及的政府、教委、学校、开发商和业主多方关系如何协调?一系列悬而未解的问题彰显了教育地产的尴尬处境。

　　教育地产“看上去很美”

　　中国自古就有“孟母三迁、择邻而居”的古训，相当比例的业主在买房时也将教育作为关键因素来考虑。由是，“名盘+名校”的教育地产概念迅速占领市场，教育几乎成为房地产项目的标准配置。一些有社会责任的、大品牌的开发商，在开发项目时也积极联姻名校教育，取得了很好的市场效应和品牌美誉度。如中粮万科长阳半岛引入北京小学房山分校和北京市第四幼儿园房山分园，首开璞瑅引入北京四中和黄城根小学，北京华侨城引入黄冈中学等。

　　同时，名校效应也带动本项目和周边区域升值。以引进人大附中朝阳学校的太阳宫地区为例，2009年开盘的太阳公元当时价格仅为1.8万元/平方米，而现在均价已经达到了4.5万元/平方米，而红玺台现在的价格竟高达5.7万元/平方米。同时周边的二手房价格也是水涨船高，两年前1万多元的二手房如今已经飙升到了3.5万元/平方米以上。

　　教育地产既为开发商带来了经济效益和良好的口碑，也为业主解决了子女教育问题，还为当地教育做出了贡献，本应是多方共赢的好事。但伴随着项目收房、子女入学，“名盘+名校”的模式也衍生出一系列问题。

　　2011年3月底，位于重庆九龙坡区的华润二十四城谢家湾小学被爆出性质为“民办”，引发业主抗议。同期，北京太阳宫地区新建小区的业主也因为子女能否顺利入学而忧心忡忡。教育地产在表面风光之下仍然有诸问题亟待解决。

　　教育地产民办、公办两类问题

　　教育地产基本有三种模式：傍名校、引名校、办名校。其中，“傍名校”的项目主要集中于教育资源先天丰富的区域;而更多项目是靠引进名校以及自主创办教育配套。无论哪种形式，都有难以逾越的问题求解。

　　小区公立学校建名校能否进名校?

　　楼盘配套小学为公立性质，通常教育师资质量有所保障，也是最受购房者欢迎的教育地产形式。但存在的问题是，业主子女也未必就能顺利就读名校。

　　业内人士表示，“(此类)学校是开发商建，但产权是教委的。”至于办学质量、招生收费等问题上，这都是教育部门和学校的事情了，开发商“无权也无法继续对购房人负责”。

　　据记者了解，目前，在北京上小学、初中基本上都是划片入学，并且对于很多顶级的重点小学来说，还有很多苛刻的要求。

　　以广受关注的人大附中朝阳学校为例，由于是公办学校，学校周边的太阳公元、红玺台以及太阳星城的业主子女能否顺利入学，都要按照相关的招生政策而定，但目前具体的政策并未公布(具体的招生政策须咨询朝阳区教委)。作为承建人大附中芍药居东区校区的开发商——信远房地产股份投资公司董事总裁尹瑛在接受媒体采访时曾表示，学校盖出来以后是交给政府的，从产权和法律上讲，盖成以后和开发商没有任何关系。开发商在这其中更多是考虑一种责任，对社会的回馈。

　　因此，专家提醒，业主在选择公立学校的教育地产时要仔细了解入学条件，避免为孩子入学而购房的房产最后面临无法入学的尴尬境地。

　　小区民办学校收费与师资能否保证?

　　楼盘配套民办学校绝大部分打着各“名校”或“国际学校”的牌子，所有业主子女都能无条件入读。但存在的问题一是，学校的师资力量能否有所保证;二是，入学需要交纳比公立学校高出数倍的费用由谁承担?

　　教学质量是所有家长最关心的问题。冲着名校牌子而来的购房者，其子女在民办分校中能否享受到与本校一样的教学质量、师资配备值得考量。现实中，楼盘与名校联姻的泛滥，不可避免会有部分学校存在名不副实，师资、教学却完全与名校不一致的情况，正是眼下购房人对于“民办”性质学校所存在的顾虑。由此，华润二十四城的业主才会集体维权。

　　另外民办学校的入学费用同样值得关注。学校要维持正常运作的一系列开支，不可避免的要向业主收取一定的办学费用，于是，有的名校成了名副其实高收费的“贵族学校”。尽管有开发商承诺业主子女无偿就读学校，免收费用。但试想，开发商的房子卖完后，谁来负担学校每年的经费支出?没有充足的经费，怎么吸引优良的师资?没有必要的师资保证，又怎么有过硬的教学质量?

　　“名盘+名校”模式求解

　　“名盘+名校”的教育地产模式已经获得市场的认可，教育与地产的联姻也应该是对政府、教委、学校、开发商和业主多方共赢的好事。但面对教育地产目前的困境，如何求解?

　　业内人士认为，对房产开发商而言，办学首先是一种市场行为，教育配套也对开发商的楼盘促销起到很大的作用。一旦项目清空，对教育的投资热情就会大打折扣，而当地教育部门接下来如何去做，则成为解决教育配套问题的关键。

　　教育与地产的结合本身就是一把双刃剑，一方面创造了楼盘热销的喜人势头，为发展商带来丰厚的回报，但另一方面它暴露出的种种问题也引起了社会的关注。教育与地产的完美结合还需要继续探索，还需要各方面共同努力，形成合力，推进教育地产发展，更好地满足购房群体和公众的需要。

　　幼升小选择学校的关键因素有：离家距离、教学质量和管理、升学。大派位只是小升初的最后一个出路，优质小学走大派位的寥寥无几。考察升学要看点招、推优等进入重点中学的比例，和教学特色，是否有利于孩子的成长。

　　民族小学不是知名小学，大家关注度不高，派位中学是“陶行知中学、学院路中学、北医附中、北航附中”。

　　今年小升初的政策预计四月底正式发布，据消息称，新东城区将保留原东城和崇文的政策，采取逐渐过渡的方式;新西城区则会采用统一的小升初政策，不分亲疏。至于原西城的政策是否有改动，划片小学和派位中学如何调整，还是及时关注政策吧。

　　实验一小历史久远醇厚，虽然与实验二小同为北京市的实验小学，但地处在宣武区，发展比较缓慢。但是很难进，大家的关注度不高。寄宿部的口碑不错。在新西城的排名，和三里河三小、中古友谊小学等西城小学在同等位置。其他的就没有太深入的研究。

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